Aktivierung von Umbauten an und in Gebäuden

Werden an einem Gebäude Umbauten vorgenommen, welche die Eigenschaften des Gebäudes verändern, wie das Errichten, Versetzen und Entfernen von Wänden, Durchbrüche, Erweiterungen in der Fläche oder Höhe, zusätzliche Aufgänge oder ähnliches, so sind diese als nachträgliche Herstellungskosten zu aktivieren. Nicht aktivierbar sind Umbauten, die die Gesamteigenschaft des Gebäudes nicht verändern. So zählt die Erneuerung des Daches oder der Fassade zu den Reparaturen, selbst wenn bspw. durch eine Verbesserung der Dämmung die Eigenschaft des Gebäudes durchaus verändert wird. Auch der Einbau von Doppelglasfenstern oder Mehrfach-Isolierglasfenstern gilt als Reparatur, bei der das Gebäude lediglich auf den aktuellen technologischen und gesetzlich vorgeschrieben Stand gesetzt wird.

Auch abgerissene Wände oder entfernte Säulen werden aktiviert, denn es wird nicht die Wand oder Säule erfasst, weil diese kein eigenständiges Wirtschaftsgut darstellen, sondern die Veränderung am Gebäude. Bei der Veränderung am Gebäude kann man im Grundsatz erst einmal davon ausgehen, dass diese den Wert des Gebäudes mindestens in Höhe des aufgewendeten Betrages für den Umbau erhöhen. Anderenfalls wäre die Maßnahme unwirtschaftlich und würde gar nicht erst durchgeführt.

Nutzungsdauer

Im Gegensatz zu den übrigen Anlagegütern wird bei Gebäuden und nachträglichen Herstellungskosten durch Umbauten nicht auf die Gesamtnutzungsdauer des Gegenstandes abgeschrieben, sondern ein fester Prozentsatz pro Jahr (siehe § 7 Abs. 4 EStG ; § 8 Abs. 1 EStG , in der Schweiz mit Neubewertung der Nutzungsdauer ). Wird also zum Beispiel ein Gebäude über 25 Jahre abgeschrieben, also 4 % pro Jahr und wird bspw. nach 10 Jahren ein Anbau errichtet, so wird dann der Anbau auch mit 4 % pro Jahr abgeschrieben, was wiederum 25 Jahren entspricht. Nach weiteren 15 Jahren ist dann das Hauptgebäude voll abgeschrieben, während der Anbau noch weitere 10 Jahre abgeschrieben wird.

Abschreibungen eines Gebäudes mit Anbau im 10. Jahr
Jahr	Abschreibung	Restbuchwert	Bemerkung
Nutzungsdauer: 25 Jahre
0	0	1 000 000	Kauf des Gebäudes für 1 Mill. G
1	40 000	960 000
2	40 000	920 000
3	40 000	880 000
4	40 000	840 000
5	40 000	800 000
6	40 000	760 000
7	40 000	720 000
8	40 000	680 000
9	40 000	640 000
10	40 000	800 000	Anbau für 200 000 G
11	48 000	752 000
12	48 000	704 000
13	48 000	656 000
14	48 000	608 000
15	48 000	560 000
16	48 000	512 000
17	48 000	464 000
18	48 000	416 000
19	48 000	368 000
20	48 000	320 000
21	48 000	272 000
22	48 000	224 000
23	48 000	176 000
24	48 000	128 000
25	48 000	80 000	der Hauptteil des Gebäudes ist nun vollständig abgeschrieben
26	8 000	72 000
27	8 000	64 000
28	8 000	56 000
29	8 000	48 000
30	8 000	40 000
31	8 000	32 000
32	8 000	24 000
33	8 000	16 000
34	8 000	8 000
35	8 000	0

In unserer Datenbank zu den Nutzungsdauern können Sie die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauern vieler Gebäude und anderer Vermögensgegenstände recherchieren.