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Aktivierung von Umbauten an und in Gebäuden

Werden an einem Gebäude Umbauten vorgenommen, welche die Eigenschaften des Gebäudes verändern, wie das Errichten, Versetzen und Entfernen von Wänden, Durchbrüche, Erweiterungen in der Fläche oder Höhe, zusätzliche Aufgänge oder ähnliches, so sind diese als nachträgliche Herstellungskosten zu aktivieren. Nicht aktivierbar sind Umbauten, die die Gesamteigenschaft des Gebäudes nicht verändern. So zählt die Erneuerung des Daches oder der Fassade zu den Reparaturen, selbst wenn bspw. durch eine Verbesserung der Dämmung die Eigenschaft des Gebäudes durchaus verändert wird. Auch der Einbau von Doppelglasfenstern oder Mehrfach-Isolierglasfenstern gilt als Reparatur, bei der das Gebäude lediglich auf den aktuellen technologischen und gesetzlich vorgeschrieben Stand gesetzt wird.

Auch abgerissene Wände oder entfernte Säulen werden aktiviert, denn es wird nicht die Wand oder Säule erfasst, weil diese kein eigenständiges Wirtschaftsgut darstellen, sondern die Veränderung am Gebäude. Bei der Veränderung am Gebäude kann man im Grundsatz erst einmal davon ausgehen, dass diese den Wert des Gebäudes mindestens in Höhe des aufgewendeten Betrages für den Umbau erhöhen. Anderenfalls wäre die Maßnahme unwirtschaftlich und würde gar nicht erst durchgeführt.

Nutzungsdauer

Im Gegensatz zu den übrigen Anlagegütern wird bei Gebäuden und nachträglichen Herstellungskosten durch Umbauten nicht auf die Gesamtnutzungsdauer des Gegenstandes abgeschrieben, sondern ein fester Prozentsatz pro Jahr (siehe § 7 Abs. 4 EStG in Deutschland; § 8 Abs. 1 EStG in Österreich, in der Schweiz mit Neubewertung der Nutzungsdauer in der Schweiz). Wird also zum Beispiel ein Gebäude über 25 Jahre abgeschrieben, also 4 % pro Jahr und wird bspw. nach 10 Jahren ein Anbau errichtet, so wird dann der Anbau auch mit 4 % pro Jahr abgeschrieben, was wiederum 25 Jahren entspricht. Nach weiteren 15 Jahren ist dann das Hauptgebäude voll abgeschrieben, während der Anbau noch weitere 10 Jahre abgeschrieben wird.

Abschreibungen eines Gebäudes mit Anbau im 10. Jahr
Nutzungsdauer: 25 Jahre
JahrAbschreibungRestbuchwertBemerkung
001 000 000Kauf des Gebäudes für 1 Mill. G
140 000960 000
240 000920 000
340 000880 000
440 000840 000
540 000800 000
640 000760 000
740 000720 000
840 000680 000
940 000640 000
1040 000800 000Anbau für 200 000 G
1148 000752 000
1248 000704 000
1348 000656 000
1448 000608 000
1548 000560 000
1648 000512 000
1748 000464 000
1848 000416 000
1948 000368 000
2048 000320 000
2148 000272 000
2248 000224 000
2348 000176 000
2448 000128 000
2548 00080 000der Hauptteil des Gebäudes ist nun vollständig abgeschrieben
268 00072 000
278 00064 000
288 00056 000
298 00048 000
308 00040 000
318 00032 000
328 00024 000
338 00016 000
348 0008 000
358 0000